Con el fin de orientar a nuestra clientela durante la contingencia que estamos viviendo debido a la pandemia mundial ocasionada por el “SARS-CoV2” o “COVID 19” y su incidencia en el orden jurídico nacional, nos permitimos hacer algunos comentarios legales en torno a la materia del arrendamiento inmobiliario que, consideramos, pueden ser de utilidad para usted:
Como es sabido, debido a la contingencia y las consecuentes determinaciones que dictadas por las Autoridades Sanitarias, tanto el Poder Judicial de la Federación como los Poderes Judiciales de los estados han emitido diversos acuerdos en los que ordenan la suspensión de la función jurisdiccional, limitándose a ciertas materias que, por su sensibilidad[1], no dejarán de operar.
Al respecto, la Suprema Corte de Justicia de la Nación y los Tribunales Superiores de Justicia de los Estados han determinado que la prestación del servicio de administración de justicia no se reanudará sino hasta el día 1 de junio, lo anterior, sin perjuicio de que por determinación de las Autoridades Sanitarias dicho plazo de suspensión se pueda llegar a ampliar.
Entendemos que hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de un bien y, la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.
Cuando el uso o goce temporal se otorga para bienes inmuebles, estaremos en presencia del arrendamiento inmobiliario, cuyas normas conforme al Código Civil, son de orden público, es decir, irrenunciables.
Por lo que toca al contrato de arrendamiento, como en todo acuerdo de voluntades, su validez y cumplimiento no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes, es decir, los contratos están hechos para cumplirse, con las excepciones que se exponen a continuación en el inciso de “Consideraciones legales”.
Ante la problemática derivada de la contingencia, se avizoran riesgos para arrendatarios y arrendadores que van desde la imposibilidad de pagar rentas; la restricción de usar los inmuebles arrendados por tratarse de locales comerciales, cuyas actividades han sido determinadas por las Autoridades Sanitarias como no esenciales[2],; hasta la afectación en arrendadores por la falta de pagos de rentas.
La contingencia por la que atravesamos es un caso fortuito o de fuerza mayor, que implica una excluyente de responsabilidad, es decir, nadie, por ley, está obligado ante eventos imprevisibles o inevitables, como el caso de la crisis en comento, sino cuando se ha dado causa o contribuido a él o cuando se ha aceptado expresamente tal responsabilidad.
En otras palabras, si una persona se ve impedida para cumplir con una obligación contractual debido a la presentación de un acontecimiento como desastres naturales, epidemias, pandemias y ello, le impide cumplir con una obligación a su cargo, dicho evento podrá ser esgrimido como una defensa en juicio, si previamente no es posible llegar a un entendimiento o una negociación con la parte acreedora.
Específicamente, en cuanto al contrato de arrendamiento, vale la pena apuntar que el artículo 2431 del Código Civil para la Ciudad de México establece que, si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso del bien arrendado, no se causará renta mientras dure el impedimento y, si tal impedimento, dura más de dos meses, el arrendatario podrá pedir la rescisión del contrato.
Ahora bien, conforme al artículo 2432 del código invocado, si sólo se impide en parte el uso del bien arrendado, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, para el caso de que el impedimento dure más de dos meses.
Conforme a los artículos comentados, el legislador previene una solución práctica a una hipótesis que, como apreciamos hoy en día, es susceptible de presentarse.
No obstante lo anterior, ¿Qué procede legalmente cuando un arrendatario, aun y cuando ocupa un inmueble comercial que no ha sido afectado por las restricciones impuestas por la autoridad de salud ve mermados sus ingresos por las restricciones de movilidad?
Ha sido una constante en este periodo saber de negocios que, debido a la baja circulación de personas en la calle, ha perdido a un importante número de clientes con la consecuente disminución de sus ingresos.
Si bien, un arrendador intransigente podría sostener que al no habérsele impedido el uso del inmueble a su arrendatario, éste se encuentra obligado a realizar el pago de la renta correspondiente, es indudable que estamos ante un fenómeno imprevisible que tiende a alterar y volver más onerosas las condiciones contractuales en perjuicio de la parte arrendataria, por lo que consideramos, esta podría intentar la acción legal tendiente a recuperar el equilibrio entre las obligaciones conforme al procedimiento señalado en el articulo 1796-Bis del Código Civil para la CDMX, sobre la base que, la solicitud de modificación contractual, no confiere al solicitante el derecho de suspender unilateralmente el cumplimiento del contrato.
Es de apuntar que la referida solicitud de modificación contractual, deberá ejercitarse en un término de treinta días a través de una solicitud a la parte acreedora y, de no llegarse a un acuerdo, dentro de los treinta días siguientes, el solicitante tiene derecho a presentarse ante un juez civil para que dirima la controversia, sobre la base de ser procedente la acción, la parte demandada podrá escoger entre i) la modificación de las obligaciones, con el fin de restablecer el equilibrio original del contrato según lo determine el juez o ii) la terminación del contrato. Los efectos de la resolución que dicte el juez no aplican a prestaciones adeudadas antes de la presentación del evento extraordinario, ni tampoco procederán si el perjudicado estuviera en mora o actuase con dolo.
Otro escenario que en la práctica se da con relativa frecuencia, es el de los contratos de arrendamiento cuyas rentas se fijan en moneda extranjera (normalmente dólares americanos), en este supuesto y ante las afectaciones cambiarias que sufre nuestra moneda, detectamos la posibilidad de invocar igualmente este tipo de acciones tendientes a recobrar el equilibrio de las estipulaciones contractuales.
Recomendaciones Finales
Las excluyentes de responsabilidad basadas en el caso fortuito o la fuerza mayor, así como la acción legal de recuperación del equilibrio en las obligaciones contractuales, particularmente en el arrendamiento, constituyen argumentos que son susceptibles de hacerse valer a través de las vías legales o procesales correspondientes o en una negociación de buena fe entre contratantes, no obstante, antes de tomar una decisión “contenciosa” les invitamos a reflexionar sobre las ventajas que ofrece someterse a una conciliación en que ambas partes, haciéndose concesiones recíprocas, prevengan un litigio.
En los tiempos que corren, la solidaridad debe de ser lo que debe prevalecer en las relaciones humanas.
Emilio Román Zavaleta
Auren México – Abogados
[1] Tal es el caso de asuntos relativos a la violencia familiar o consignación de alimentos.
[2] Véase el Acuerdo por el que se establecen acciones extraordinarias para atender la emergencia sanitaria generada por el virus SARS-CoV2 en el Diario Oficial de la Federación del 31/03/2020. www.dof.gob.mx