RÉGIMEN FISCAL DE LAS VIVIENDAS VACACIONALES

Uno de los temas más consultados últimamente, y de más actualidad, es el relativo a las viviendas turísticas vacacionales más concretamente a su fiscalidad. Muchos son los propietarios que consiguen unos ingresos complementarios por la vía del alquiler de sus viviendas, para ello pueden acudir a distintas fórmulas, el alquiler a largo plazo o alquiler de vivienda habitual; el de temporadas o alquiler de uso distinto a de vivienda, ambas modalidades con sujeción a la Ley de Arrendamientos Urbanos Ley 29/1994; y el alquiler como vivienda vacacional, esto es, aquel que, cumpliendo determinados requisitos establecidos por la respectiva comunidad autónoma, se comercializa y promociona a través de canales de oferta turística.

En los dos primeros casos la fiscalidad no ofrece especiales particularidades, se trata de rendimientos del capital inmobiliario que integran la base imponible del IRPF y no están sujetos al IVA.

Por su parte el arrendamiento de viviendas vacacionales se sujetará al régimen fiscal que expondremos a continuación. En todo caso es de advertir que la presente nota tiene por objeto tratar los principales impuestos como son IVA, IRPF e Impuesto sobre Sociedades y no pretende dar más que los criterios generales lejos del estudio pormenorizado que el caso concreto pudiera requerir.

Se alquila directamente a una persona física que lo destinará a vivienda vacacional siendo el propietario del inmueble, independientemente, persona física o sociedad.

IVA.

Sólo está sujeto a IVA cuando se presten servicios complementarios propios de la industria hotelera. En caso de estar sujeto a IVA lo será al tipo reducido.

Por consiguiente, si no se prestan servicios propios de la industria hotelera el arrendamiento está exento de IVA

IRPF.

Tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario cuando no se presten servicios propios de la industria hotelera o cuando no se tenga local propio y persona empleada. Cuando se entiendan rendimientos del capital inmobiliario (por no tener tratamiento de actividad económica) nunca tendrán la reducción prevista para las viviendas (pues esta reducción se aplica cuando es vivienda permanente).

Impuesto sobre sociedades. Los ingresos por concepto de arrendamiento no tienen reducción.

Concepto de servicios complementarios de hostelería:

Se alquila directamente a una sociedad siendo el propietario del inmueble persona física o sociedad:

IVA El criterio de la Administración tributaria es que el arrendamiento estará sujeto y no exento a IVA. Ello implica que en este caso se podrá deducir el IVA soportado en la adquisición de dicho inmueble, en su construcción o en las reparaciones efectuadas así como cualquier otro gasto que sea necesario para la obtención de dichos ingresos. Deben cumplirse las formalidades materiales y formales exigidas por la normativa mercantil.

IVA en los servicios de intermediación. En el supuesto del intermediario que ofrece a través de diversos portales web viviendas vacacionales, en los que el contrato se realiza entre el propietario del inmueble y el usuario y el intermediario se limita a gestionar el cobro del alquiler pero actúa en nombre y por cuenta del propietario, el criterio de la Agencia Tributaria es que esta operación (la prestación del servicio por el intermediario) es una operación sujeta y no exenta de IVA, al tipo impositivo general (21%).

Catalina Tomas Salva, Rafael Gil March, Abogados/Asesores Fiscales, Auren PMI