Tras la derogación del efímero Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, el pasado 1 de marzo, el Gobierno vino a aprobar el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Éste nuevo Real Decreto Ley persigue mejorar el marco normativo de la vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), así como de otras leyes, con el fin de aumentar la oferta de vivienda en alquiler, equilibrando la posición jurídica del arrendador y el arrendatario en el seno de la relación arrendaticia, mediante el establecimiento de estímulos económico-fiscales necesarios y garantizando, asimismo, el ejercicio del derecho a la vivienda reconocido en el art. 47 de la Constitución.

Si tenemos que destacar cuáles son las principales novedades que nos trae este Real Decreto Ley 21/2018, podemos enumerar las siguientes:

•  Modificaciones introducidas por el RDL 7/2019 en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda a la luz de la LAU:

Se modifica la LAU introduciendo las siguientes medidas^(1):

a) Prórroga obligatoria:

Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica), art. 9.1 LAU. Por tanto, si el arrendamiento tiene un plazo inferior a 5 años, llegado el día del vencimiento del contrato, se prorroga el plazo hasta 5 (7 si es PJ).

b) Denegación prórroga por causa de necesidad:

Una vez transcurrido el primer año de contrato, si el arrendador es PF, no procede la prórroga obligatoria si se hizo constar en el contrato de forma expresa la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años parar destinarla a vivienda permanente para sí o para sus familiares (art. 9.3 LAU).

c) Prórroga tácita:

 Se amplía el plazo de prórroga tácita hasta un máximo de 3 años. Se trata del plazo temporal por el que se amplía el contrato una vez transcurrido el plazo para la prórroga obligatoria (en el caso de que las partes no comuniquen su voluntad de no renovarlo), art. 10 LAU.

d) Efectos frente a terceros de los contratos de arrendamiento no inscritos en el Registro de la Propiedad:                

Se suprime el segundo apartado del artículo 7 de la LAU; así, ya no es requisito que los contratos de arrendamiento estén inscritos en el RP para que dichos contratos surtan efectos frente a terceros.

e) Gastos generales:

 Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando éste sea PJ (art. 20.1 LAU).

f) La fianza (art. 36 LAU):

1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato (o 7 si es PJ el arrendador), la fianza no estará sujeta a actualización.
2. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de 5 años, o de 7 si el arrendador fuera PJ, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes.
3. Limitación de las garantías adicionales a la fianza en los casos de arrendamientos de vivienda: no pueden exceder dos mensualidades de la renta.

 g) Se excluye de la aplicación de la LAU (precisión técnica):

La cesión temporal del uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística, art. 5.e) LAU (ya se excluía anteriormente, la novedad es que no hace falta que la oferta se canalice a través de una plataforma sino que los que se oferten a través de otro canal tampoco entrarán en el campo de aplicación de la LAU). Por tanto, se remite a las leyes sectoriales que sean de aplicación (por ejemplo, en Cataluña, la Ley 13/2000, de 21 de junio, de turismo en Cataluña y el Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico).

• Se modifica la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) con medidas que favorecen la autonomía de la comunidad de propietarios (nótese aquí que dicha modificación no tiene efectos en Comunidades autónomas con legislación civil propia en materia de propiedad horizontal, como Cataluña).

a) Se modifica la LPH para habilitar la posibilidad de que, por mayoría cualificada de 3/5 partes de los propietarios, que a su vez representen 3/5 partes de las cuotas de participación, las comunidades de vecinos puedan adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda. En Cataluña la norma exige 4/5 [art. 553-26.2 a) en relación con el art. 553-11.1 a y b) Código civil de Cataluña].

b) Estos acuerdos no tienen efectos retroactivos; por tanto, si en la comunidad de propietarios ya existía una vivienda destinada al uso turístico, la misma no podría prohibirse vía estatutos con la mayoría de 3/5, ya que la norma no se aplica retroactivamente, art. 17.12 LPH.  Así se señaló, también, en relación con la normativa catalana, en la STSJC de 19 de mayo de 2016 y la SAP BCN 708/2017, de 27 de diciembre.

•  Disposición transitoria:

 Los contratos de arrendamiento suscritos con anterioridad a la entrada en vigor del RDL continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

•  Otras medidas establecidas por el RDL 7/2019:

 Entre las restantes medidas que también integra esta nueva norma, podemos destacar las siguientes:

– Mayor protección de los hogares vulnerables y mayor seguridad jurídica en el procedimiento de desahucio de vivienda, con modificaciones en la LEC.

– Sistema de índices de referencia del precio de alquiler de la vivienda, el cual se crea con la finalidad de garantizar la transparencia y el conocimiento de la evolución del mercado del alquiler de viviendas, así como para aplicar políticas públicas que incrementen la oferta de vivienda asequible y faciliten la aplicación de medidas de política fiscal (DA 2ª).

 – Medidas fiscales en favor del alquiler de vivienda:

• Se establece la exención del ITP y AJD en aquellos contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, de manera que se reducen las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler de vivienda habitual.

• Se modifica la regulación del IBI incorporando medidas que favorezcan el mercado de alquiler de la vivienda (por ejemplo, se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de AAPP).

 – Medidas de fomento de la accesibilidad universal: se modifica la LPH para aumentar al 10% el fondo de reserva de las comunidades de propietarios.

 – Medidas de estímulo de la oferta: se proyectan diversas iniciativas con el fin de dinamizar la oferta de vivienda en alquiler. 

Desde luego, debe destacarse que el conjunto de medidas refrendadas por este Real Decreto-Ley tienen un evidente trasfondo de política social, ya que persiguen el establecimiento de unas bases de estabilidad en los contratos de arrendamiento de vivienda; no obstante, sólo podremos apreciar la efectividad y los resultados de la Ley en cuestión con el paso del tiempo.

Finalmente, conviene señalar que corresponderá a la Diputación Permanente del Congreso (integrada por una representación proporcional de los Grupos Parlamentarios) convalidar o derogar, antes del 7 de abril de 2019, este Real Decreto-ley.

Rosa Barceló Compte, Abogada de Auren Abogados y Asesores Fiscales (Oficina de Barcelona).

^{(1) Es preciso señalar aquí, también, que el legislador catalán está trabajando en una regulación propia en materia de arrendamientos de bienes y de servicios (regulación ésta última prácticamente inexistente en el seno del Código civil).}